아파트 거래할 때 꼭 알아둬야하는 부동산 용어 건폐율 용적률 DSR LTV 등

부동산 매매와 전세, 월세 등 주택거래는 좀 더 어른이 되면 해야 할 일이라고 막연히 생각해왔던 내가 지금의 아내를 만나 서른 초반 결혼을 하게 된 후 가장 많이 애먹었던 현실적인 문제는 바로 부동산에 관한 것이었다. 나는 몰라도 너무 몰랐다. 대출을 하게 되면 이자는 얼마야 내야 하는지, 아파트와 오피스텔은 같은 것인지 다른 것인지, 건폐율은 뭐고 용적률은 무엇이며 내 연봉 대비 대출은 얼마나 나올 수 있는지 인터넷을 통해 하나하나 공부해야만 했다. 내가 홀로 공부하며 느낀 것은 현실적인 문제일수록 미리 공부해두면 커다란 숙제가 눈앞에 닥쳤을 때 당황하지 않고 현실적으로 대처할 수 있다는 것이다. 지금 와서 생각해보면 부동산은 기본적인 용어와 상식들만 익혀두면 입지분석과 미래 가치 등은 유튜브에서 쉽게 찾아볼 수 있기 때문에 큰돈이 얽혀있음에도 마냥 어려운 분야는 아니다. 나는 오늘 사회 초년생들이 알아야 하는 아파트 거래 시 꼭 알아둬야 하는 부동산 용어 (건폐율, 용적률, DSR, LTV 등)에 대해 설명하고자 한다.

아파트 거래할 때 모르면 바보 되는 부동산 상식

건폐율기준

건폐율 , 토지면적 대비 건물을 세울 수 있는 건축면적

건폐율이란 전체 토지면적에서 건물을 세울 수 있는 건축부지를 말한다.

100평의 토지에 50평의 건물을 세우면 건폐율은 50%가 된다. 건물 면적은 토지면적보다 넓은 수 없으므로 최대 건폐율은 100%가 한계나 법적으로는 건폐율도 용도에 따라 지역에 따라 한계치가 있다. 예를 들어 상업지역은 건폐율이 근린상업지냐 중심 상업지역이냐에 따라 70~90% 이하 차등이 있고 서울은 더 엄격해 무조건 60% 이하여야 한다. 주거지의 경우, 전국기준은 70% 전후지만 서울의 경우 50~60% 사이로 도시가 너무 혼잡해지는 것을 막기 위해 서울의 건폐율은 더 까다로운 조건을 조례로 지정해놓았다.

용적률기준

용적률 , 토지면적 대비 건축물 바닥 면적의 합

용적률은 토지면적 대비 건축물의 바닥면적의 합을 말한다. 100평의 땅이 50평짜리 3층 건물을 세웠다면 100평의 토지면적에 150평의 바닥면적을 가진 건축물이 세워진 것이므로 용적률은 150%다. 일반주거지역을 기준으로 1종은 용적률이 100~200%, 2종은 100~250%, 3종은 100~300% 이하이며 준거주지역은 500% 이하다. 재건축을 한다고해도 대지지분이 적고 주거지역이 1종이면 사업성이 나지 않기 때문에 시공사를 찾기 어렵고 입주자에게도 돈이 되지 않으니 의견을 하나로 모으기가 어렵다. 그래서 대지면적과 용도지역을 꼼꼼하게 따지는 것이 재건축을 노리는 거주자나 매수 예정자에게 중요하다.

LTV(Loan to value ratio) , 집값 대비 얼마나 대출받을 수 있나요?

LTV는 주택가치 대비 대출받을 수 있는 비율을 말한다. 5억짜리 주택을 구매하는데 최대 3억을 대출받을 수 있다면 3/5억으로 LTV는 60%가 된다. 새로 들어선 윤석열 정부에서는 DSR에 제약을 걸어두긴 했으나 생애최초 구매자에 한해서 LTV를 최대 80%까지 완화했다. 물론 LTV에는 또 다른 부가적인 조건이 작용한다. 그것은 바로 최대 대출받을 수 있는 금액의 한도다. 현재 정부는 생애최초 실거주자에게 LTV 80%를 적용해주었으나 대출받을 수 있는 한도 금액은 6억 이내로 제한을 두었다. 즉 A라는 친구가 7억 5천만원짜리 주택을, B라는 친구가 10억짜리 주택을 생애최초로 구매하게 된다면 금액 한도에 걸려 두 친구 모두 6억까지만 대출받을 수 있다. 하지만 현실적으로 7억 5천짜리 아파트를 구매하는데 6억을 대출받는다면 원금상환을 할 수 있을까? 22년 7월 기준으로 5%의 금리가 적용된 30년 기한의 원금상환 대출을 받는다고 하면 매달 320만 원씩 상환을 해야 하는데 이 정도 금액을 갚아가며 살아가는 사람은 거의 없다고 봐야 무방하다. 하지만 간혹 무리한 대출을 받아 가계가 파산하는 일이 있을 수도 있기에 정부는 DSR이라는 규제를 만들었다.

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DSR(Debt service income) , 연봉 대비 갚을 수 있는 만큼만 빌려드립니다.

DSR은 연간 소득대비 원금상환액 비율을 말한다. 내 연봉이 5천만 원인데 매달 상환해야하는 빚이 연 2천만 원이라면 DSR은 40%가 된다. 물론 여기서 말하는 빚(원금상환금액)은 주택에 의한 것은 물론이고 마이너스 통장, 기타 대출 등 모든 것을 포함한다. 현재 윤석열 정부에서는 생애최초 구매자에 한해 LTV를 70%까지 낮춰주었으나 DSR은 이전과 동일하게 40%로 묶어두었다. 대출을 더 받을 수 있는 고소득자들에게만 집을 살 수 있는 기회를 주는 것이 아니냐는 비난의 목소리가 있으나 요즘과 같이 금리가 오르는 마당에 무리한 대출로 가계가 무너져 경제가 휘청이는 것을 그대로 보고 있는 것보다는 이러한 제도적 장치를 마련하는 것이 낫다고 생각한다. 

결국 부동산 거래를 할 때는 LTV와 DSR을 모두 확인하는 것이 필수

LTV와 DSR을 각각 계산했을 때, 모든 조건을 충족시켜야만 대출이 가능하다. 이해를 돕기 위해 예를 한번 들어보도록 하겠다. 조건은 아래와 같다.

1. 생애 최초 구매자로 LTV는 70%까지 적용 가능
2. 집값은 6억이며 연봉은 4천만 원
3. 금리는 22년 7월 기준금액인 연 5%

생애최초 구매자가 매매하고자 하는 아파트 매매 가격이 6억이라면 아파트 가치 대비 총 70%(LTV)인 4억 2천만 원까지 대출을 받을 수 있다. 4억 2천만 원을 30년 동안 상환하는 연 5% 금리로 주택담보대출받는다면 1년 동안 내야 하는 원리금 상환금액은 총 2700만 원이다. (225만 원 * 12개월) 그렇다면 DSR은 54%가 된다. (1년 상환금액 2700만 원 / 연봉 5000만 원) 현재 DSR기준은 40%이기 때문에 이러한 경우에는 대출을 받을 수 없다.

아파트 거래할 때는 모든 조건을 꼼꼼하게 따지는 것이 좋다. 나도 첫 거래 시 계약금 백만 원을 허공에 날린 기억이 있다. 최대한 시행착오를 줄이고 부부간의 연봉과 부채를 잘 계산하여 나만의 보금자리를 성공적으로 마련하길 바란다.